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房地产税替代土地财政是大势所趋 到转型关口

时间:2018-8-2 9:59:37来源:本站 作者:admin 点击:433次
土地财政涉及土地价格、土地出让金、房地产税等理论和政策问题,笔者的《房产税替代“土地财政”是大势所趋》(《中国社会科学报》2013年11月18日)发表后,引起专家学者的关注和讨论。从整体宏观经济而言,朱海滨预计二季度经济增速为7.1%,同比增速平稳,

土地财政涉及土地价格、土地出让金、房地产税等理论和政策问题,笔者的《房产税替代“土地财政”是大势所趋》(《中国社会科学报》2013年11月18日)发表后,引起专家学者的关注和讨论。

        从整体宏观经济而言,朱海滨预计二季度经济增速为7.1%,同比增速平稳,环比好转,预计三季度增速为7.1%,四季度为7.0%,总体将保持平稳态势,他认为支撑二季度经济环比复苏的是服务业方面的消费,对GDP的贡献达到了60%。

    土地财政涉及土地价格、土地出让金、房地产税等理论和政策问题,笔者的《房产税替代“土地财政”是大势所趋》(《中国社会科学报》2013年11月18日)发表后,引起专家学者的关注和讨论。童超《房产税不能替代土地出让金》以下简称“童文”)不认同笔者的一些观点。笔者对此予以回应。

    同期,企业所得税5516亿元,同比增长4.9%;其中,工业企业所得税和金融业企业所得税均同比下降,而房地产企业所得税652亿元,增长14%,成为企业所得税增长的重要因素。

    土地出让金经交易形成地价

    但是,因城市人口老龄化等原因,基金支出规模已在加速扩大:2005年-2009年间,结余最少的年份也超过23亿元;2010年结余降至约11亿元;2011年,北京医保的结余只有不足8000万元;至2012年,北京医保的累计结余已经不再增长,进入当期平衡状态,累计结余只能支持不足五个月的基金支出。

    童文一些观点有很多专业性错误。比如,土地出让金和房产税都是政府获得财政收入的手段,这两种手段不能构成博弈的主体,把它们归结为博弈关系违背经济学理论。又如,该文认为,把土地出让金称为土地价格(地价)在概念使用上不确切;地价是永久性转让土地所有权形成的价格;国有土地不存在所有权转让,地价因而无从谈起,这些观点都是站不住脚的。

        ??一季度,全国房地产开发投资13133亿元,同比名义增长20.2%(扣除价格因素实际增长19.9%),增速比上年同期回落3.3个百分点,比上年全年加快4.0个百分点;其中住宅投资增长21.1%,分别加快2.1和9.7个百分点。

    在经济学中,价格被定义为商品同货币交换的比例或商品价值的货币表现。在现实生活中,价格是商品或服务在市场交易中由买卖双方共同决定而形成的。同时,经济学将生产要素分为源泉的供给与需求和服务的供给与需求。前者指买卖生产服务的“载体”,后者指买卖生产服务本身。如果源泉和服务都可以在市场上交易,就有两个价格,即源泉价格和服务价格。也就是说,市场价格的形成并不一定以所有权出让为前提。如工资是劳动服务的价格,现代社会只有劳动服务可以买卖,劳动服务的源泉(即劳动者自身)不能买卖,因而劳动只有一个价格。土地则既有买卖某单位面积土地所有权(即源泉)的价格,也有买卖某单位面积土地一定时期使用权(即服务)的价格。

        于2015年底重组上市的招商蛇口在2016年全年获得739亿元销售业绩,许永军表示,2017年招商蛇口的销售额目标是冲刺千亿元台阶。

    可见,土地价格是土地权利和预期收益的买卖价格,是土地所有权和使用权的交易价格、土地租赁价格、抵押价格等的总称。我国城市土地属于国家所有,地价是指转让一定时期土地使用权的价格,即土地的服务价格。如果只有土地所有权买卖才有土地价格,那么童文在“国有土地使用权的出让是有偿的,其价格主要由竞价拍卖决定”中所称的“价格”又是指什么呢?

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    土地出让金是政府代表国有土地的所有者出让土地使用权的所得,实质上是受让方为取得土地使用权所缴纳的地租。而地价是地租的资本化,是未来地租的贴现加总,所以该文所言“地租远低于地价”也值得商榷。因为这只是从短期静态角度来看待地租与地价的关系。如果从长期来看,地价和贴现加总后的地租是趋同的。

        迟福林分析,中国51.3%的城镇化率,是按城镇常住人口统计的,其中还包括了1.6亿的农民工 群体。

    房地产税是政府依照法律规定,对个人或组织无偿征收货币或实物的总称,具有强制性、无偿性和固定性。而土地出让金是政府转让土地使用权的收入,具有地租性质和似税非税性质。正如童文所言,“房产税与土地出让金不能等同”。但在我国,房地产税和土地出让金都是当前政府财政收入的重要来源。如果开发商将土地出让金作为开发成本全部“转嫁”到房价上后,政府再征收房地产税,就属于重复征收。从这个意义上说,将土地出让金并入房地产税分期缴纳是一种替代关系。

        ■专家    道路曲折 但市场前景广阔    中国房地产研究会人居环境委员会专家组组长开彦    以房养老并未从根本上解决养老问题    针对那些思想上还没有接受这种新观念以及对以房养老有所曲解的声音,开彦用了一个非常形象传神的比喻为大家做出了解释:以房养老并没有从根本上解决养老问题,而是提供了一种方式、新途径。

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    支持[0] 反对[0] 引用 2018-8-2 9:57:36发表

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    支持[0] 反对[0] 引用 2018-8-2 9:59:37发表

    土地财政涉及土地价格、土地出让金、房地产税等理论和政策问题,笔者的《房产税替代“土地财政”是大势所趋》(《中国社会科学报》2013年11月18日)发表后,引起专家学者的关注和讨论。从整体宏观经济而言,朱海滨预计二季度经济增速为7.1%,同比增速平稳,…

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    支持[0] 反对[0] 引用 2018-8-2 9:54:47发表

    中央要求稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制,增加土地供应。■链接雄安将建高铁连接京津石家庄雄安新区究竟如何通过高铁与京、津、石家庄相连,今年4月曝光的一张铁路规划图给出了初步答案。明年2月份,将实现横穿地铁1号线鼓楼站。孟晓苏:在…

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    支持[0] 反对[0] 引用 2018-8-2 9:57:19发表

    全国房地产信贷都在收紧,如果是带着投资目的的购房,风险将会越来越大。另外,从全国看,2017年楼市的“金九银十”’将是最近3年最差的一个“金九银十”。容积率翻倍限高提至80米现在,为了推动都会区中白云新城北部功能的优化,规划依托地铁3号线的两处地铁站…

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